Der er utroligt mange penge at tjene på at vende nye hjem, hvis du kan få det rigtigt. Faktisk kan du nemt tjene $ 25.000 eller mere pr. Flip og gøre det på under 90 dage. Husk dog, at du også kommer til at tabe så meget eller mere på en vending, hvis du fejlberegner muligheden. At vende nye huse kan være en måde at tjene store beløb på en utraditionel måde, men kræver også forskning, hårdt arbejde og en sund appetit for risiko.
Trin
Del 1 af 4: Bestemmelse af, om husflip er det rigtige for dig
Trin 1. Vær sikker på at du har nok ekstra kontanter
At vende nye huse indebærer faktisk køb af et hus eller en ejendom. Så udover at tilføje endnu et realkreditlån til dine månedlige udgifter, skal du også højst sandsynligt komme med en forskudsbetaling. Forhåbentlig dækker din salgspris disse udgifter. Uanset hvad skal du bruge en stor mængde kontanter til rådighed og et fleksibelt månedligt budget for at komme i gang med at vende huse.
De er også andre udgifter, som forsyningsselskaber og skatter, der spiller ind. Når du sælger huset, skal du også betale kapitalgevinstskat af dit overskud
Trin 2. Administrer dine forventninger
Succesfulde svømmefødder køber og sælger ikke bare huse uden at gøre noget mellemarbejde eller marketingindsats. Indse, at du bliver nødt til at lægge arbejde og omkostninger i at foretage ændringer i huset i mange tilfælde. I andre vil du undgå ejendomsmæglergebyrer og prøve at sælge huset selv, hvilket kræver noget markedsføring og benarbejde. Vær sikker på, at du er villig til at lægge arbejde for at gøre dette rigtigt.
Trin 3. Sørg for, at du har nok fritid
Dette er ikke en weekendhobby, men et fuldtidsjob. I de fleste tilfælde skal du planlægge vedligeholdelse, overvåge konstruktion af tilføjelser eller ændringer og håndtere andre problemer, der opstår med huset. Du bliver også nødt til at vise huset til potentielle købere på egen hånd, hvis du ikke planlægger at bruge en ejendomsmægler. Det ville være svært at planlægge alt det omkring et andet fuldtidsjob.
Trin 4. Vær i stand til at håndtere risiko og fiasko
Chancerne er, at du gør mindst et par fejltagelser, når du kommer i gang med at vende huse. Disse fejl kan koste dig tusinder eller titusinder af dollars. Derudover kan der opstå ulykker, der koster dig tusinder eller sætter dit nuværende projekt tilbage uger eller måneder. Hvis du er den type person, der ikke kan tænke og handle rationelt i disse tider med stress, er husflip måske ikke noget for dig.
Del 2 af 4: Søgning efter en ejendom
Trin 1. Gør dig bekendt med, hvordan du køber et hus eller en lejlighed
Hvis du allerede har gjort det, kender du allerede processen, og det er anden natur. Hvis du aldrig har købt et hus, skal du kontakte en ejendomsmægler. Der er et par trin involveret, når du køber et hus, som du skal kende. Generelt inkluderer denne proces at afgive et tilbud, få et realkreditlån, fjerne betingelser og tage besiddelse.
Du kan også springe det første salg helt over ved at købe dine egne partier og bygge dine egne hjem på dem for at sælge. I denne proces kan du enten bygge hjemmet selv eller leje en bygherre til at gøre det for dig. Disse to processer er henholdsvis kendt spec og specialkonstruktion
Trin 2. Undersøg markedsforholdene i dit område
Tal med ejendomsmæglere om, hvor meget volumen og hjemmebehov de oplever. Det kan også være en god idé at søge boligrapporter i din lokale avis.
- Boligmarkedet er ligesom aktiemarkedet, idet det har både "bull" og "bear" cyklusser. Boligmarkedet kan tage år og år at skifte fra en cyklus til en anden. Det betyder, at fast ejendom til enhver tid enten kan have "stor efterspørgsel" eller "lav efterspørgsel".
- Hvis dit område i øjeblikket oplever "lav efterspørgsel" efter boliger, vil det være meget mere udfordrende eller i det mindste mindre rentabelt at skifte hus.
- Hvis du virkelig vil i gang med at vende, men finder ud af, at dit lokale boligmarked ikke er modent til det, kan du overveje at flytte til et område med et mere aktivt marked. Undersøg de hotteste markeder online. Nogle områder oplever i øjeblikket dramatiske prisindvindinger og er klar til flip -investeringer.
Trin 3. Find en ejendom
Når du har besluttet, at tiden er inde til at starte et nyt projekt, skal du søge efter det rigtige parti inden for dit budget. Der er flere måder at gøre dette på.
- Nogle mennesker leder efter nødstedte ejendomme. Det er dem, sælgeren er "desperat efter at sælge" af årsager som skilsmisse, konkurs, død, ejendommens dårlige tilstand eller forsinkede betalinger. Sælgerens ønske om at sælge giver dig mulighed for at forhandle en bedre pris på grunden.
- En anden måde er simpelthen at lokalisere områderne i din by eller by, der er "nye kvarterer", hvor alt det nye byggeri foregår. Gå derhen, og kør rundt. Se efter skilte, der er placeret af bygherrer, der ønsker at sælge deres nye hjem eller tilgængelige åbne partier.
Trin 4. Overvej hvilken type hjem du kan bygge på en ejendom
Undersøg og find ud af, hvilken husstil, størrelse og specifikke funktioner der er moderne eller almindeligt solgt i dit område. Se på nye huse, der sælges, og prøv at efterligne deres succeser. Du bliver muligvis nødt til at samle et team med en designer og arkitekt for at få en realistisk idé om, hvad du kan gøre med et givet parti og budget.
- Prøv at planlægge boliger, der sælger i midten til det øverste område. Hvad det betyder er det beløb, hvor den gennemsnitlige familie ville have råd til det. Generelt betyder det mellem omkring $ 200, 000 og $ 500, 000 afhængigt af dit område. Du vil have den prisklasse, fordi disse sælger den hurtigste, da der er den største befolkningstæthed, der leder efter disse mellemklassehuse. Det kan være meget mindre eller meget mere, men det er omtrent gennemsnittet.
- I mange tilfælde skal hjemmet have tre eller flere soveværelser og mindst to fulde badeværelser.
Trin 5. Kontakt bygherrer om "spec hjem
"En anden måde at finde et hus på er simpelthen ved at slå op på en liste over bygherrer i dit område. Ring til dem alle og spørg dem, om de har nogle" spec -boliger "til salg. Det er, hvad et nyt hjem uden egentlig ejer kaldes (andet end bygherren).
- Grunden til at du vil overveje at finde et helt nyt hjem er enkel. Det er helt nyt, der er ingen renovering nødvendig. Det viser sig bedre, og du får flere mennesker til at se det, end du ville have et ældre hjem. Og marginalerne er større. Det betyder, at nye boliger har en "præmie". Hvis en person ønsker at bo i et helt nyt hjem, skal de betale en højere pris. Næsten som at købe en ny bil fra grunden, kun at den ikke vil forringes.
- Derudover tilbyder de nye kvarterer generelt flere funktioner og faciliteter såsom parker, åer, vandrestier osv. De er pænere med flere opgraderinger. Dit hjem er omgivet af flotte nye hjem. Alle disse funktioner kombineres og gør det lettere at vende dit hjem.
Trin 6. Undersøg dine foretrukne muligheder yderligere
Med tiden vil du indsnævre din søgning til et par ejendomme. På dette tidspunkt skal du undersøge hver bygherre, du overvejer, for at sikre, at de er velrenommerede og vil afslutte hjemmet i henhold til de standarder, de hævder, såsom granitbordplader, 50 ounce tæppe og andre specifikationer. Sørg for, at de udfører kvalitetsarbejde og selv inspicerer nogle af deres andre hjem, de har bygget. Hvis de ikke har andre boliger bygget for at vise dig, så vær meget forsigtig.
Sørg for at bruge data fra multiple listings service (MLS) til at se kvarterstendenser og gennemsnitsværdier for lignende huse. Dette skulle give dig en idé om markedsværdien for huset. Gå til https://www.mls.com for at bruge tjenesten
Del 3 af 4: Køb af ejendommen
Trin 1. Overvej omkostningerne
Se på omkostningerne ved partiet, bygherrens gebyrer og byggeomkostninger. Du skal også medregne provision, ejendomsskatter og forsikring samt omkostninger til finansiering af din investering. Saml disse tal ved hjælp af tal fra din bygherre og sammenlignelige projekter. Du kan derefter bruge denne sum til at sammenligne med en anslået salgspris for at afgøre, om du kan opnå en rimelig fortjeneste ved salget af huset.
Trin 2. Når du finder en ejendom, der er meget, skal du hoppe på den
Hvis du ved, baseret på faktiske MLS -sammenligninger på dette område, at du kan vende det til mindst $ 25.000 mere derefter, gå hurtigt!
Kom straks med et bud. Hvis det er accepteret, vil du stadig give dig tid til at undersøge bygherren og boligens tilstand.
I tilbuddet skal du sørge for at have flere veje ud af kontrakten, f.eks. "Afhængig af finansiering". Hvis du har et problem og har brug for at komme ud og ikke inkluderer denne type klausul, kan du ikke komme ud, hvis der er et problem. Den mest almindelige er simpelthen "underlagt finansiering inden x -dato". Hvis du ikke kan finansiere inden da, skal du bede om en forlængelse på betingelsesdatoen
Trin 3. Anskaf finansiering
For faktisk at købe ejendommen og begynde eller fortsætte byggeriet, skal du optage et lån. For vendehuse skal du sandsynligvis optage et lån med en høj rente på grund af den iboende risiko, der er forbundet med husflip. I mange tilfælde kan dette være så højt som en årlig sats på 10 til 12 procent.
At have en god kredithistorie og score kan hjælpe dig med at få en bedre rente, men lånet vil stadig blive betragtet som risikabelt af mange långivere
Trin 4. Fjern forholdene på hjemmet
Det betyder, at du skal tage kontrakten i besiddelse. Dette sker, mens dit hjem bliver bygget. Så nu kan du tale med bygherren og vælge dine funktioner og farver til husets interiør og eksteriør. Hvis du ikke har erfaring med at gøre dette, så find ud af, om bygherren har en professionel, der kan rådføre sig med dig.
Trin 5. Gennemfør dit hus
Sørg for at overvåge bygherrens arbejde, når de afslutter hjemmet i henhold til dine specifikationer. Du vil måske konsultere andre bøger eller eksperter i færdiggørelsen af hjemmet, især for dine første få produkter. Du vil gerne tilføje synlige luksusfinisher uden at ofre for meget af dit budget.
- Vælg "alle neutrale farver" teksturer, maling og materialer og finish, der passer til næsten enhver smag. Vælg ikke lyse farver til noget. Husk, at du "vender" dette hjem. Du laver interiøret til "en anden". Det er ikke, hvad du kan lide, det er, hvad den generelle befolkning vil kunne lide, som er "neutrale toner" på indersiden og ydersiden.
- Hvis du ikke gør noget andet, skal du sørge for, at køkkenet er perfekt. Dette er det vigtigste værelse i huset for mange købere. Hvis dette allerede er godt, skal du se på badeværelserne næste.
Del 4 af 4: Salg af huset
Trin 1. Nu er dit hjem klar, gør det klart til fremvisning
Slip for alt dit skrammel og byggematerialer eller udstyr, der ligger og ligger. Dette hus kommer til salg. Det betyder, at det skal være "100% rodet". En enkel måde at forstå dette på er at gå til ethvert "show home" i dit område og se, hvordan de har gjort interiøret. Dine møbler, hvis du overhovedet har nogen, behøver ikke at være så gode eller så smarte som de måske har i showhuset.
Lad ikke noget ligge i øjnene. Læg alt væk i skabe, skabe, skuffer, kælder og garage. Forlader det vigtigste opholdsområde og ser ryddeligt ud. Brug heller ikke for mange møbler. Du vil ikke have, at værelserne skal se for travle ud. Monter heller ikke for mange fotos eller billeder på væggene. Du vil have, at alt skal være uberørt. Fordi din køber ønsker et "nyt hjem", skal du ikke gøre det til et "brugt hjem" for dem. Gør det til et "show hjem" for dem
Trin 2. Liste hjemmet
Du kan sælge det selv for at spare penge eller liste det på MLS med en ejendomsmægler. Grunden til at du gerne vil sælge gennem MLS er, at der er tusindvis af ejendomsmæglere i dit område, der vil se denne MLS (multiple listing service) fortegnelse og begynde at vise dit hjem måske endda "dagligt". Du får masser af mæglere, der konkurrerer om at sælge dit hjem. Sammenlign det med "bare dig", der prøver at sælge det. Ja, du opgiver en provision, men det kan indregnes i salgsprisen.
- Opfør dit hjem konkurrencedygtigt inden for området. Men da du købte hjemmet, skulle du have fået en aftale og allerede havde forventet, at du kunne videresælge det for mindst $ 50.000 mere baseret på faktiske markedsforhold og forskning, som du gjorde.
- Overpriser det ikke, ellers sælger det ikke, og underpriser det ikke og efterlader penge på bordet. Men det er bedre at undervurdere det og bare ikke være fleksibel med din forespørgselspris under forhandlingen, end at overprise det og ikke få nogen til at se på det.
Trin 3. Når du får et tilbud, skal du overveje situationen omhyggeligt
Gå aldrig under nogen omstændigheder ind i en forhandling, hvor du handler tilbud frem og tilbage. Hvis de giver dig et tilbud, skal du altid fortælle dem, "jeg vil tænke over det og vende tilbage til dig om en time". Tag dig tid til at tænke over det. Start ikke med at handle tilbud frem og tilbage med en køber uden at tage mindst en time. En ting du kan gøre, når du er sammen med køberen, og de siger "hvad med så meget …", fortæl dem, "okay, jeg tager det tilbud, og jeg tager en kop kaffe, og jeg kommer tilbage i en time for at fortælle dig ".
Dette er så vigtigt, fordi chancerne er store for, at de ikke har tilbudt dig nok, og nu vil du imødegå tilbuddet. Hvad du kan gøre er at tage den time til at strukturere dit modtilbud. For eksempel, hvis deres tilbud er næsten, hvad du vil, men ikke helt, skal du vende tilbage og sige noget i stil med "okay, jeg accepterer dit tilbud, men jeg forlader ikke apparaterne". Det kan de have det godt med, og det udgør dine $ 5000, som du ville have tabt, hvis du var kommet i en forhastet forhandling
Trin 4. Fortsæt med salget
Køberen af dit hjem vil gerne have en tidsramme til at "fjerne betingelser". Generelt hvis du har et tilbud, vil køberen være "seriøs" med dit hjem. Hvis de har brug for en udvidelse, skal du kun give den, hvis der er lidt eller ingen anden aktivitet. Men hvis du stadig får masser af andre tilbud på dit hjem, eller måske føler, at du ikke får en så god handel, som du oprindeligt troede, skal du ikke forlænge betingelsesdatoen og dermed gøre tilbuddet ugyldigt. Det giver dig mulighed for at tage dit back up -tilbud, som måske er bedre og stærkere.
Generelt vil du dog være imødekommende på dette tidspunkt for at få aftalen til at gå igennem med succes. Så hvis de vil bringe deres familie forbi for tredje gang, så lad dem bare komme og se den
Trin 5. Se efter dit næste projekt
Nu hvor køberen har fjernet betingelserne, kan du begynde at lede efter en ny ejendom at købe eller prøve at finde en anden for at vende på samme måde som du lige gjorde. Den dag de tager besiddelse, skal du være "ude". Så kort tid efter at de har taget besiddelse, får du en stor fed lønseddel fra den fortjeneste, du fik ved salget. Det vil sige, medmindre du porter det ind i det nye hjem, du ender med at købe. Det er generelt bedst at efterlade de indtægter, du tjener i dit hjem.
Betal ikke penge og brug pengene. Det er bedre at sammensætte effekten og lade dine penge gå på arbejde, for du er i det næste køb, end at spilde dem på shopping og ekstravagance. Sikker på, køb dig en ferie ud af handlen for et par store, men lad resten af overskuddet gå på arbejde for dig i det næste hjem eller en anden investering, hvor det tjener dig endnu flere penge
Tips
- Dette er en stor trend. Men det betyder også masser af konkurrence. Hvis du vil gøre dette, skal du læse lidt om det. Husk dog på, at de fleste hjemmeblade -shows, bøger og materialer fokuserer på at vende ældre ejendomme og nødstedte ejendomme, hvoraf nogle måske har brug for renovering, og det er en helt anden boldpark. Derfor bør du overveje helt nye boliger, hvor bygherren bare vil likvidere for et lille overskud. Nogle bygherrer vil bare gerne ud, eller de "skal ud" og sælger i break even.
- Hvis du får masser af mennesker, der kommer for at se dit hjem, som i flere om dagen, kan du underprissætte din ejendom. Du ville ikke få så mange, medmindre du måske er så lav, at folk synes, det er en god ting, og det er ikke dit mål. Dit mål er at være "konkurrencedygtig prissat", men stadig være i stand til at tjene penge.
- Prøv at finde det, de kalder et "fast gebyr" ejendomsfirma at gå med. De får din fortegnelse over de mest populære MLS i dit område, så andre ejendomsmæglere kan begynde at sælge dit hjem. De opkræver dog kun et "fast gebyr", hvilket ofte vil spare dig for omkring 40% i ejendomsmæglerprovisioner.
- Når du køber et hus, medmindre du allerede er fortrolig med at udfylde kontrakter og forhandlinger, skal du prøve at få en advokat og/eller en ejendomsmægler til at være til stede og arbejde på dine vegne. Uden dem ville sælgeren måske forsøge at fastsætte vilkår, der kan ende med at skade dig, og du ved det måske ikke engang. Så du vil have et par erfarne fagfolk der på dit team til at rådgive dig, før du skriver under på den stiplede linje for at købe eller sælge boligen.
Advarsler
- Skriv en handlingsplan omhyggeligt ned til det sidste punkt. Afvej alle fordele og ulemper. Hvordan vil det påvirke dit hjemmeliv, har du en familie at tænke over, hvordan vil dette påvirke dit job, og har du råd til uventede omkostninger ved at bære ejendommen, indtil du kan vende den?
- Dette er en grundlæggende oversigt over, hvordan dette gøres. Du vil have at gøre med store mængder penge og være under nogle betingelser, der kan koste dig mange penge, hvis du laver en fejl. Med andre ord, vær meget forsigtig. Dette er beregnet til folk, der er villige til at lave deres hjemmearbejde, prikke deres "jeg" og krydse alle deres "t'er". Ikke for dem, der tåbeligt bare vil skynde sig ind og "vinge det". Husk, at der køres meget på disse tilbud.
