At købe et lejlighedskompleks er en lang, til tider kompliceret proces. Det er vigtigt for dig at finde et lejlighedskompleks, du tror har potentiale til at tjene penge. Hvis det er nødvendigt, arbejder du tæt sammen med en ejendomsmægler for at finde ejendomme og med en revisor for at analysere det økonomiske potentiale i et lejlighedskompleks. For at ansøge om et lån skal du indsamle nødvendige oplysninger og henvende dig til flere långivere. Det er også en god idé at rådføre sig med en ejendomsadvokat for at hjælpe dig gennem processen.
Trin
Del 1 af 4: Find et lejlighedskompleks
Trin 1. Vælg hvilken type kompleks der skal købes
Du vil måske købe et lejlighedskompleks, der kun består af flerfamiliehuse. Du bør dog også overveje at købe et kompleks til "blandet brug". Denne type kompleks indeholder også erhvervsejendomme, du kan leje ud.
- Et kompleks, der i øjeblikket ikke er blandet brug, kan konverteres. Udstykningen skal dog give mulighed for det.
- Tænk også over, hvilke faciliteter du ønsker, at dit lejlighedskompleks skal have. Det kan for eksempel have et fitnesscenter, en swimmingpool eller fællesarealer til private funktioner.
Trin 2. Overvej at ansætte en ejendomsmægler
Du vil købe et kompleks i et område, der ikke falder, og en agent kan hjælpe dig med at identificere disse områder. Tal med andre ejere af lejlighedskomplekser om, hvorvidt de har arbejdet med en agent, og om de vil anbefale dem.
- Ideelt set bør du gå med en, der arbejder som agent på fuld tid. En deltimer kender muligvis ikke markedet indefra og ud.
- Selvfølgelig kan du selv undersøge lejlighedskomplekser. Tjek online, tal med andre investorer, og kør rundt i kvarterer. En agent med erfaring i lejlighedskomplekser kan dog spare dig tid.
Trin 3. Besøg lejlighedskomplekser
Besøg altid et kompleks personligt, før du beslutter dig for at købe. Du bør gå gennem alle bygninger på komplekset og se alle fælles områder. Tag noter, og stil spørgsmål. At købe et lejlighedskompleks er en stor investering, og du bør ikke gå videre, medmindre du føler dig tryg ved bygningernes tilstand.
- Gå ikke kun gennem en bygning på komplekset. Hvis du gør det, kan du antage, at de andre bygninger er i tilsvarende stand. Vær skeptisk, hvis sælgers agent modstår at vise dig alle bygninger i komplekset.
- Husk at besøge om aftenen, så du kan tjekke sikkerhedsfunktionerne i lejlighedskomplekset. Gangbroer skal være godt oplyste, døre ordentligt låste, og ingen må slentre rundt i lokalerne.
Trin 4. Tal med den nuværende ejer
Du kan få mange værdifulde oplysninger ved at møde den nuværende ejer af lejlighedskomplekset. Vær forberedt på at stille relevante spørgsmål. Spørg f.eks. Om følgende:
- Hvor mange enheder lejes? Det bliver lettere at finansiere et lejlighedskompleks, der lejes.
- Hvor længe har lejere været der? Et kompleks med langsigtede lejere kan være mere stabilt.
- Hvorfor sælger ejeren? Pensionering eller skift af investeringer er legitime grunde. En ejer, der sælger, fordi de taber penge, er imidlertid et rødt flag. Husk på, hvorfor en ejer sælger, kan være fortrolig.
Trin 5. Bed om oplysninger om nuværende lejere
Du vil gerne vide detaljerne om deres lejemål. Bed om "rent-roll", som skal indeholde følgende oplysninger:
- Liste over lejere og deres enheder.
- Dimensioner på hver enhed.
- Lejebetingelser.
- Leje og depositum.
- Antal soveværelser og badeværelser i hver enhed.
Del 2 af 4: Analyse af rentabilitet
Trin 1. Anslå, hvor meget du kan opkræve i husleje
Du bør ikke købe et lejlighedskompleks, medmindre du har råd. Analyser, om den nuværende udlejer har lejet enheder for billigt, eller om huslejen er i overensstemmelse med markedsprisen.
- Find sammenlignelige lejlighedskomplekser online. Se på, hvor meget de reklamerer for deres enheder. Besøg https://padmapper.com/ for at få en god ressource, der kan hjælpe dig med at finde priser på nærliggende huslejer.
- Du kan også spørge forskellige ejendomsforvaltningsselskaber, hvad der er markedskursen i dit område.
- Hvis komplekset har kommercielt areal, kan en ejendomsmægler også hjælpe dig med at finde ud af, hvor meget du skal betale.
Trin 2. Anslå dine udgifter
Lejlighedskomplekser har brug for konstant vedligeholdelse, så du skal analysere udgifterne til vedligeholdelse. Få resultatopgørelsen fra den nuværende ejer. Stol dog ikke 100%på det. Ejeren kan fudge nogle tal for at gøre lejlighedskomplekset mere attraktivt. Dobbelttjek udgiftsoplysningerne:
- Få kompleksets skatteoplysninger fra amtskassen.
- Anslå ejendomsadministrationsomkostninger ved at kontakte et ejendomsforvaltningsselskab. Spørg, hvor meget de opkræver. Typisk er deres gebyr baseret på en procentdel af den forventede husleje.
- Beregn mængden af vedligeholdelse, der er nødvendig. Hvis du aldrig har drevet et lejlighedskompleks før, skal du tale med en nuværende ejer. Spørg, hvor meget de årligt bruger på at reparere hver enhed eller grunden. Ideelt set vil du gerne bruge omkring 40 procent af de penge, du tager ind på driftsudgifter.
Trin 3. Kør tallene
Långivere vil ikke give dig penge til at købe et lejlighedskompleks, medmindre du kan vise, at det vil være rentabelt. Arbejd tæt med en revisor for at knuse tal og oprette de nødvendige økonomiske dokumenter for at vise en långiver. Du kan finde en revisor ved at kontakte din stats samfund af revisorer.
- Beregn din netto driftsindkomst, som er din bruttoindkomst fratrukket udgifter.
- Opret en cash flow analyse. Vis, hvordan mængden af penge, du kommer ind, kan sammenlignes med det beløb, du vil bruge. Når du starter, eller i perioder, hvor lejemarkedet er dårligt, har du muligvis ikke noget pengestrøm ind.
- Husk, at långivere også vil køre deres egne numre, såvel som den vurderingsmand, der værdsætter komplekset.
Del 3 af 4: Opnåelse af finansiering
Trin 1. Kontroller din kreditrapport
Du har ret til en gratis kreditrapport hvert år. Din långiver vil se på din personlige kredithistorie, så du skal trække i den og kontrollere for fejl. Bestrid alt, hvad der er forkert.
- F.eks. Kan der blive vist konti, der ikke er dine, eller en konto kan være forkert angivet som standard eller samlinger. Også kreditgrænsen kan være forkert.
- Start tidligt. Hele tvistprocessen kan tage op til 60 dage at gennemføre, og du vil have en ren kreditrapport, før du henvender dig til långivere.
Trin 2. Lær mere om kommercielle lån
Lån til erhvervsejendomme er ikke det samme som lån, du tager for at købe dit eget hjem. Generelt kan lån være i 30 år eller så korte som fem eller syv. Renter kan også være variable eller faste.
- Hvis du kan få et non-regresslån, vil bygningen sikre lånet som sikkerhed. Ikke-regresslån er dog ikke tilgængelige for alle låntagere, og bygningen skal typisk være mindst 2,5 millioner dollars værd.
- Med et regresslån forbliver du personligt ansvarlig for lånet. I tilfælde af standard kan du blive sagsøgt, og du kan miste personlige aktiver. Regresslån er mere risikable, men det kan være den eneste lånetype, du kan få som ny udlejer.
- Erhvervslån kræver også en forskudsbetaling på omkring 30% af købsprisen.
- Hvis du har problemer med at få et kommercielt lån, kan du overveje at få en ejendomsaftale i stedet. Ejendomsaftaler kræver en stor nedbetaling, men de er mindre vanskelige at få godkendt til. Nedbetalingen kan være mindre end hvad en bank ville bede om, afhængigt af hvor meget sælgeren ønsker.
Trin 3. Giv ejeren et tilbud
Diskuter, hvad der er et rimeligt tilbud med din ejendomsmægler, som vil afhænge af tilstanden på det lokale marked. Hvis markedet er varmt, skal du muligvis betale forespørgslen-eller endnu mere.
- Uanset hvor varmt markedet er, skal du insistere på en 90-dages escrow-periode. Du vil have mindst 60 dage til at få en inspektion. Det giver dig 30 dage til at gennemgå dokumenterne inden lukning.
- Hvis du bruger en långiver, så spørg dem, hvor længe de har brug for at behandle dit lån. Afhængigt af din långiver skal du muligvis bede ejeren om mere tid til at få alt samlet.
Trin 4. Få bygningen inspiceret
Ansæt en inspektør med erfaring i erhvervsejendomme hurtigst muligt, hvis der senere er komplikationer eller forsinkelser. Find en inspektør ved at få en henvisning fra en ejendomsmægler eller tale med en anden lejlighedskompleks -ejer.
- Kontroller på forhånd, hvad der vil blive inspiceret. Spørg, om du har brug for at hyre en specialinspektør for at inspicere en swimmingpool eller tennisbane.
- Hvis inspektøren finder problemer, skal du bede sælgeren om en kredit, hvilket reducerer det beløb, du betaler. Alternativt kan sælgeren foretage reparationerne inden lukning.
Trin 5. Saml nødvendige oplysninger til låneansøgningen
Du skal give långiveren oplysninger om lejlighedskomplekset, når du ansøger, så indsaml følgende, før du henvender dig til en långiver:
- billeder af lejlighedskomplekset
- plantegning
- kort over det omkringliggende område
- beskrivelse af ejendommen (f.eks. antal enheder, år det blev bygget osv.)
- forventede opgraderinger
- oplysninger om husleje
- købspris
- navne på ejendomsmæglere, advokater og ejendomsvirksomheder, der er involveret i transaktionen
Trin 6. Ansøg om dit lån
Henvend dig til flere långivere, så du kan sammenligne deres tilbud. Bed om en ansøgning, og indsend den sammen med din understøttende dokumentation. Hvis låneansvarlig har brug for flere oplysninger, skal du levere dem hurtigst muligt.
Trin 7. Sammenlign lån
Efter at have godkendt dig sender långiveren dig en hensigtserklæring eller et tidsskrift. Analyser det omhyggeligt. Det angiver det beløb, du kan låne og andre vilkår. Vælg det lån, hvis vilkår er bedst for dig.
- Underskriv udtryksarket eller hensigtserklæringen for den långiver, du vælger. På dette tidspunkt skal du muligvis betale dit depositum.
- Långiveren skal følge op med en fuld (og endelig) låneforpligtelse.
Del 4 af 4: Lukning på lejlighedskomplekset
Trin 1. Ansæt en advokat
Du skal underskrive mange juridiske dokumenter, før du kan købe lejlighedskomplekset. Prøv ikke at gøre alt selv. I stedet bør du hyre en erfaren advokat til at udarbejde og gennemgå alle dokumenter. Advokaten kan gøre følgende:
- Udarbejde, forhandle og gennemgå købsaftalen.
- Søg kredit fra ejeren for at foretage nødvendige reparationer.
- Sørg for, at titlen er klar.
- Opsæt escrow.
Trin 2. Opret et aktieselskab til at eje lejlighedskomplekset
Hvis nogen kommer til skade i lejlighedskomplekset, kan de sagsøge dig, fordi du var uforsigtig i din vedligeholdelse. Hvis du mister retssagen, kan den tilskadekomne komme efter dine personlige aktiver, f.eks. Dit eget hjem. Ved at eje komplekset gennem en LLC er dine personlige aktiver afskærmet.
- At eje bygningen som en LLC beskytter dig ikke mod alle retssager. For eksempel kan din långiver sagsøge dig, hvis du misligholder et regresslån. Ikke desto mindre vil det at eje lejlighedskomplekset som en LLC tilbyde betydelig beskyttelse mod personskade og andre retssager.
- Start en LLC ved at indgive relevante dokumenter til din udenrigsminister og indhente de nødvendige tilladelser eller licenser. Din advokat kan også hjælpe dig, da dette kan være tidskrævende.
Trin 3. Gennemgå kontrakter og videregivelser
Du bliver nødt til at udføre betydelig due diligence sammen med din advokat for at lukke en ejendomsaftale. For eksempel skal du gøre følgende:
- Få en passende titelundersøgelse gennemført. Generelt er en realkreditplan ikke tilstrækkelig. I stedet skal du bruge en ALTA -titelundersøgelse.
- Gennemgå eventuelle oplysninger om ejendommen. Ejeren kan f.eks. Afsløre, at der er noget galt med ejendommen, som ikke blev fanget af inspektøren.
- Gennemgå lejers lejemål og dokumenter til deres opgave.
- Overvej virkningen af zonebegrænsninger på lejlighedskomplekset. Hvis du vil konvertere et kompleks til blandet brug, er dette et vigtigt trin.
- Gennemgå servicekontrakter for lejlighedskomplekset.
- Få de nødvendige tilladelser til at foretage reparationer.
Trin 4. Deltag i afslutningen
Din advokat bør deltage i afslutningen sammen med en repræsentant for din LLC (hvis du dannede en). Du bør modtage forskellige dokumenter ved afslutningen, herunder en quitclaim -handling og tildelte leasingkontrakter og kontrakter.
Trin 5. Ansæt nogen til at styre lejlighedskomplekset
Afhængigt af kompleksets størrelse kan det være upraktisk at administrere ejendommen selv ved at bo på stedet. I stedet bør du ansætte et ejendomsadministrationsselskab. De vil administrere ejendommen ved at opkræve husleje og planlægge reparationer.
- Tjek omkostningerne. Generelt opkræver ejendomsforvaltningsselskaber 5-10% af den indsamlede husleje.
- Tal med andre udlejere for at få henvisninger. Alternativt kan du tjekke med din lokale lejlighedsforening.
- Sammenlign ejendomsforvaltningsselskaber baseret på mere end pris. Se også på de tjenester, de tilbyder.
