Beregning af kvadratmeter af kommercielt areal er en kompliceret proces, der kræver nådesløs opmærksomhed på detaljer. Lejere skal overveje en række faktorer, når de beslutter, om de skal indgå en lejeaftale, herunder bygningens samlede kvadratmeter og regionale standarder. Lejere, der ikke forstår vigtige begreber, bliver undertiden overrasket over skjulte omkostninger og brugbare rum, der er mindre, end de havde forestillet sig.
Trin
Del 1 af 3: Valg af målemetode
Trin 1. Sammenlign måleteknikker
Udlejere kan bruge flere forskellige måleteknikker til at vurdere et rums kvadratmeter. Disse metoder omfatter:
- Brugbar kvadratmeter eller USF: Dette er den plads, lejeren rent faktisk indtager. Udlejningsagenter citerer ofte dette tal til potentielle lejere, men det repræsenterer kun en del af lejeaftalen.
- Lejelige kvadratmeter eller RSF: Dette er kombinationen af de anvendelige kvadratmeter og en procentdel af bygningens fælles areal. Fællesarealer, som er dele af en bygning, alle lejere nyder godt af, omfatter lobby, elevatorer, gange og trapperum.
- Brutto kvadratmeter eller GSF: Hele den lejelige kvadratmeter af en bygning.
Trin 2. Beslut, hvilken metode til beregning af kommercielt areal, der er bedst for dig
Bygningsejere og ledereforening (BOMA) forenklede branchestandarder for måling af lejeligt areal i erhvervsbygninger i 2010. BOMAs to førende metoder er metode B og ældre metode A.
- Metode B: Den nye Single Load Factor Method beregner lejepladsen for hver lejer ved hjælp af en ensartet tilgang til måling af gulvareal. Det er det samme for alle gulvniveauer i en bygning.
- Legacy Method A: 1996 -standarden anvender separate enhedspriser for USF og almindelige kvadratmeter. I nogle tilfælde kan det være fordelagtigt for lejere at vælge denne fremgangsmåde.
Trin 3. Vælg en målemetode baseret på egenskabstypen
Typisk vil den anvendte måleteknik afhænge af den påtænkte anvendelse af ejendommen og det planlagte antal lejere. Kontorbygninger, indkøbscentre og andre flerlejerbygninger måles typisk ved hjælp af RSF. Enkeltlejerbygninger som lagre eller produktionsfaciliteter måles ved hjælp af GSF. Det kan dog ikke kræves, at udlejere bruger en bestemt metode til at måle et rum.
Trin 4. Overvej regionale leasingstandarder
Føderal lov tillader udlejere at måle lejelig plads ved hjælp af enhver metode, de ønsker. Visse dele af landet kan dog have forskellige regler for beregning af kvadratmeter. To bemærkelsesværdige eksempler er:
- Real Estate Board of New York (REBNY) giver bygningsejere mulighed for at maksimere overskuddet ved at lade dem bringe RSF så tæt som muligt på GSF.
- Tropiske områder: Nye regler tager højde for lukkede og åbne områder af erhvervsbygninger i områder, der normalt påvirkes af specifikke vejrforhold.
Del 2 af 3: Måling af kommercielle kvadratmeter
Trin 1. Tag intet for givet
Mål den brugbare plads selv. En fejlberegning ved bestemmelse af kvadratmeter kan koste dig tusinder af dollars i løbet af lejeperioden. Typiske målestandarder giver mulighed for en fejltolerance på 2 procent ved måling af kommercielt areal. Dette kan dog oversætte til mange penge, især i store eller dyre rum. Sørg for at måle området så omhyggeligt som muligt, især hvis du er lejer, der kan blive påvirket negativt af disse fejlberegninger.
Trin 2. Mål enkle kvadratmeter
For at måle kommercielle kvadratmeter for et rektangulært rum multipliceres længden af rummet i fod med bredden. For eksempel er et rum, der er 12 fod langt med 12 fod bredt, 144 kvadratfod. For L-formede eller opdelte mellemrum kan du måle rektangler af rummet uafhængigt og derefter summere områderne for at få en samlet arealmåling.
Målinger kan foretages ved hjælp af et målebånd eller lasermåleapparat
Trin 3. Redegør for usædvanlige former
Vær forsigtig, når du måler uregelmæssigt formede dele af et rum. For at udføre din måling, prøv at opdele rummet i former med let at beregne områder, såsom rektangler og trekanter. Arealet af en højre trekant kan findes ved at gange længderne af de to ikke-diagonale sider (de to forbundet med den rigtige vinkel) og derefter dividere produktet med 2.
- For eksempel, hvis der er et rum med en diagonal væg, der løber igennem det, skal du bruge en mere kompliceret formel til at bestemme områdets kvadratmeter. Hvis længden af rummet med den diagonale væg var 10 fod og bredden var 8 fod, ville arealets kvadratmeter være 40 fod.
- Det er fordi væggen skærer det samlede kvadratmeter, som ville have været 80, hvis rummet ikke havde en væg, der skærer det, i halve.
Trin 4. Mål fællesarealer
Fællesarealer bør måles, så der kan beregnes lejelige kvadratfod. Kvadratmeter på fællesarealer måles ved hjælp af de samme metoder som brugbare kvadratmeter, medmindre andet er fastsat i lokale love. Fællesområder kan omfatte elevatorer, badeværelser, lobbyer, trapperum og gange. Det er vigtigt, at fællesarealer skal være tilgængelige for alle lejere at bruge eller drage fordel af. Sørg for at måle det samlede kvadratmeter på alle fællesarealer i bygningen.
Trin 5. Find brutto kvadratmeter
Brutto kvadratmeter optager det samlede areal af rummet, inklusive tykkelsen af ydervægge. For at måle dette område skal du måle væglængden udefra på bygningen og bruge disse dimensioner til at beregne kvadratmeter. GSF reduceres ikke for forhindringer såsom ventilationsaksler, støttebjælker eller elevatorskakter. GSF inkluderer ikke åbne områder såsom parkeringspladser, pools eller ikke -udgravede kælderområder.
Del 3 af 3: Brug af oplysninger om firkantede optagelser
Trin 1. Beregn belastningsfaktor for bygningen
Belastningsfaktoren repræsenterer den ekstra procentdel af kvadratmeter, der tilføjes brugbare kvadratmeter til beregning af lejelige kvadratmeter. For at beregne belastningsfaktoren skal du starte med at finde bygningens samlede brugbare og lejelige kvadratmeter i spørgsmål. Husk, at den brugbare kvadratmeter er det område, der kan lejes til lejere, og de lejelige kvadratmeter er det område plus fællesarealer. Derefter divideres RSF med USF for at få belastningsfaktoren.
- For eksempel, hvis en bygning har 80.000 kvadratfod brugbart areal og yderligere 20.000 kvadratfod fællesarealer, ville de lejelige kvadratmeter være 100.000.
- Derefter ville belastningsfaktoren blive beregnet til 100, 000 /80, 000 = 1,25.
Trin 2. Finde lejelige kvadratmeter til en ejendom
De lejelige kvadratmeter for en ejendom kan beregnes ved hjælp af bygningens belastningsfaktor og ejendommens USF. Belastningsfaktoren ganges med USF for at få RSF. Du kan derefter bruge RSF og pris pr. Kvadratfod til at finde ud af den månedlige husleje.
- Forestil dig fortsat med det foregående eksempel, at ejendommen er delt i to mellem to kommercielle rum. Så hver har 40.000 kvadratfod brugbar plads.
- For at finde RSF multipliceres dette beløb med belastningsfaktoren, som er 1,25. Det betyder, at RSF i dette tilfælde ville være 40.000 x 1.25 = 50.000.
Trin 3. Afvej forskellene i erhvervsejendomme
Enhedspriser kan variere meget afhængigt af bygningens placering og klasse. Huslejen på et 500 kvadratmeter (46,5 kvadratmeter) kontor i centrum løber muligvis højere end huslejen på et areal på 1.000 kvadratmeter (92,9 kvadratmeter) kun 10 blokke væk. Bygninger falder ind i 1 af 3 standardklassifikationer.
- Klasse A: Disse er de mest prestigefyldte bygninger i de mest eksklusive dele af en by. Klasse A -bygninger har højere huslejer end gennemsnittet.
- Klasse B: Dette er den bredeste klassificering. De fleste af disse bygninger har en rimelig til god finish.
- Klasse C: Enheder i denne klasse er yderst funktionelle, men tilbyder få faciliteter. Huslejen er generelt lav.
Trin 4. Beregn den samlede husleje for en ejendom baseret på kvadratmeter
Huslejer er typisk baseret på et rums RSF eller GSF. Når du har disse data, kan du bruge markedsprisen pr. Kvadratfod til at bestemme en lejepris for ejendommen. Fortsat med eksemplet ovenfor, hvis huslejen var $ 1,50 pr. Kvadratfod RSF pr. Måned, ville huslejen være $ 1,50 x 50, 000 = $ 75, 000.
